不動産賃貸における「管理会社」とは?

賃貸物件

部屋探しをするために不動産屋に行くと、営業担当者が物件を色々と出してくれます。

いくつもの情報を見ていく中で、建物の状況や契約条件について質問したくなることって、ありますよね。それでいざ営業マンに訊いてみると、しばしば「管理会社さんに確認してみますね~」と言ってくることがあります。

不動産屋なのに、その建物のことや契約のことを詳しく知らず、それを他の会社に尋ねるというのは、どういうことなのでしょうか?

あるいは、こんなことも。不動産屋に行って部屋を契約しようと思ったら、途中からその不動産屋に加えて、もう1社別の不動産屋が契約に関わってくることがあります(というか、そういうケースのほうが多い)。たとえば、申込みの確認の確認の電話がかかってきたりとか。

不動産屋いわく、これは建物を管理している会社なんですということ。なんだそりゃ??

というわけで、一般の方には、あまり認知されていないキーワード「管理会社」。実は不動産賃貸を考える上で避けて通れません。この記事では、「管理会社」について解説し、上記の疑問にお答えしていきたいと思います。

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賃貸募集の始まり―管理委託契約

そもそも、賃貸物件の募集がどうやって始まるのか、というところから見ていきましょう。

物件の持ち主、つまり「大家さん」(「オーナー」ともいう)は、自分では借り手を見つけることが難しい場合がほとんどです。

また、仮に借り手を自力で見つけることができたとしても、そこから契約をどうやってすすめたらいいのかがよく分かりません。入居後も、設備故障等への対応、共用部分の掃除等のメンテナンス、退去時の解約の対応など、色々なことをしなければならなくなります。

とはいえ、大家さんのほうも自分の仕事がありますから、そういったことに一つ一つ対応するとしたら、時間がいくらあっても足りません。

ではどうするか。日本でごく一般的に行われているのは、不動産のプロである不動産会社に、借主の募集や、入居が決まった後の対応等を、お金を払って一任してしまう、ということです。

専門的には、これを管理委託契約といいます。不動産屋に物件管理を委託する、つまり、管理をまかせますよ、という契約ですね。

大家さんとこの契約を結んだ不動産会社は、大家さんが持っている物件の「管理会社」という位置づけを得ることになります。

募集情報は管理会社から仲介業者へ流れる

さて、管理会社はお金をもらう以上、その部屋に借り手がつくように一生懸命募集をかけます。

自社で借主を見つけることができれば一番良いのですが、時間がかかります。できるだけ早く借り手を見つけるには、他の不動産会社にも協力してもらうのがベターです。

なので、広告を作って他の不動産会社に送り、「うちの物件を紹介してね!」と募集を依頼するのが、非常に一般的に行われています。募集情報が、管理会社から不動産会社に流れていくわけです。(実を言うと、このような感じで街中の不動産屋がつながっています。)

さて、今出てきたタイプの不動産屋、すなわち「その物件の管理はしておらず、募集のみを管理会社から依頼されている不動産業者」のことを「仲介業者」と言ったりします。仲介業者は、借主を見つければその借主から仲介手数料をもらえるので、自社で改めて広告を作って、店頭に貼りだしたりして、募集をするわけです。

仲介業者とお客のやり取り

さて、ここであなたがある不動産屋に入店したとしましょう。その不動産屋が出してくれた物件は、その不動産屋ではなく、他社が管理している物件であることがあります。つまり、あなたが入った不動産屋は、仲介業者として、他社の管理物件を紹介してくれているわけです。

このとき、冒頭の事態が起こります。つまり、

  • 仲介業者は、管理会社から依頼を受けて募集をしているだけなので、建物や契約条件については、大枠は把握しているものの、細かい点までは知らないことが多い。そのため、不明点については管理会社に逐一確認する。
  • 仲介業者は、「借主側の不動産屋」として契約を仲介する。ただし、この物件を管理している会社は別にある。その会社は「貸主側の不動産屋」として、当然契約に加わってくる。

というわけです。

仲介業者から管理会社へ、バトンタッチ!

ついでに、仲介業者と管理会社の役割分担について、もう少し記しておきます。

基本的に、仲介業者があなたの契約のお世話をするのは、部屋の紹介・案内に始まって、申込みをして、契約が済んで鍵を渡すまで、のことです。鍵の受け渡しが終わったら、その時点で仲介業者としての役割は終わりです。

もしかすると、最初の入室までは付き添ってくれて、設備の使用方法などをアドバイスしてくれる仲介業者の営業マンもいるかもしれませんが、それはかなり対応の良い担当者だと言えます。

つまり、原則として鍵渡し以降は、仲介業者の役目は終わり。入居したあなたは、後は管理会社とやり取りすることになります。たとえば、部屋の設備や退去の手続き等は、全て管理会社に依頼する、ということです。

なぜか? あなたが住んでいる部屋は大家さんの持ち物であり、大家さんから設備管理・契約管理を任されているのは、管理会社だからです。

たまに、入居後の設備の不具合の苦情や退去の通告を、仲介業者に伝える人がいます。これは窓口を間違えてしまっていますので、仲介業者としても困ってしまいます。おそらく、仲介業者は「ウチではなく管理会社さんのほうに言ってくださいね~」と言うでしょう。

(このとき、上記の仕組みを理解していない人は、「契約が終わったら態度が冷たいな」と思ってしまったりしますが、そういうことじゃないのです。伝えるべき相手を間違えているだけです。)

親切な仲介業者なら、その仲介業者から管理会社に一報を入れてくれるかもしれませんが、最終的には、入居者と管理会社とのやり取りが発生することになります。

「元付・客付」との関連

勘の良い人は、ここまでの話が、以前の「元付・客付」の話ととてもよく似ていると、思ったかもしれません。

不動産の取引を考える上で、元付業者(もとづけぎょうしゃ) 客付業者(きゃくづけぎょうしゃ)という考え方を知っておく...

確かに、今回の話では、管理会社が元付業者であり、仲介業者が客付業者でした。このように、管理会社と元付業者が一致し、仲介業者と客付業者が一致する、という形態の契約は非常に多くあります。

一方で、「元付業者ではあるけれど管理会社ではない」というケースがたまにありますので、最後に触れておきましょう。

それは、大家さんがちょっとケチだったり、お金が無かったりする場合に多いです(笑)。

どういうことかと言うと、お金が惜しいと思う大家さんは、物件管理を不動産屋に依頼しないことがあります。そして、管理はしてくれなくていいけど、募集だけしてもらえる?ということを要望することがあるんです。

募集以外の管理は自分がやるので、管理委託契約をしないで済みます。その分、支払うお金が少なくて済みます。

このとき、大家さんから募集を依頼されたほうの不動産屋は、「元付業者ではあるけれど、管理会社ではない」という立場で、募集を開始するわけです。

なお、この場合、入居した人は、入居後の設備不具合・解約等の連絡は原則として大家さんに直接連絡することになります。(が、大家の立場が強い場合などに、元付業者がボランティア的に代行していることがちょくちょくあるようです…)

まとめ

長くなりましたが、まとめです。

管理会社とは、大家さんから物件の管理を委託された不動産会社のことです。物件の管理とは、募集や契約、設備不具合の修繕の手配等を含みます。

多くの場合、管理会社は不動産賃貸の元付業者としての役割をはたしており、仲介業者(客付業者)に空室の情報を流しています。

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