【図解】不動産売買における両手仲介・片手仲介とは?

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不動産売買においては、不動産屋からみて儲けが少ない「片手仲介」と、儲けが大きい「両手仲介」があります。

以下では、この用語について解説します。少し前置きの話が長くなりますが、あなたがマンション・土地・家屋等を売買するときに、きっと知識として役に立つはずです。

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売主・買主双方に不動産屋がいる場合

土地や建物、マンション等を売ったり買ったりするときには、売主と買主のそれぞれに、別の不動産屋がついているケースがよくあります。

具体例を考えてみましょう。土地を売りたい売主Aと、土地を買いたい買主Bがいるとします。そして、売主Aには不動産屋Xが、買主Bには不動産屋Yがついています。図にすると次の通りです。

片手仲介の図

さてこの場合、不動産屋XとYは、それぞれどのくらいの報酬(=仲介手数料)をもらえるのでしょうか?

原則として、売主についている不動産屋は、売主からしか手数料をもらえません。

また、買主についている不動産屋は、買主からしか手数料をもらえません。

そして、報酬額は、物件価額の3%程度と法律で上限が決まっています。土地の価格が3,000万円だったとすると、90万円くらい。

したがって、不動産屋Xは売主Aから90万円、不動産屋Yは買主Bから90万円くらいもらう、ということになります。

売主・買主を1つの不動産屋が仲介する場合

以上のケースに対して、売主と買主をひとつの不動産屋が担当し、契約をとりまとめるというケースもあります。図にすると次のようになります。

両手仲介の図

この場合は、不動産屋Xがもらえる報酬はいくらになるのでしょうか?

実は、不動産屋Xは、売主からも買主からも報酬をもらうことができます。そして、それぞれから物件価額の3%程度ずつもらえます。なので、売主から約90万円、買主から約90万円、合計で約180万円の儲け、ということになるわけです。

最初に見た「売主と買主に別々の不動産屋がいたケース」では、不動産屋Xは90万円しかもらえなかったわけですから、今回のケースでは倍儲かったということになります。

片手仲介・両手仲介

察しの良い方はすでにお分かりだと思いますが、1番目のケースのように、ひとつの不動産屋が売主または買主どちらか一方しか担当しない場合を、片手仲介の取引といいます。

これに対し、2番目のケースのように、ひとつの不動産屋が売主・買主双方を担当するような場合を、両手仲介の取引といいます。(1人の不動産屋が、左手は売主と手をつないで、右手は買主と手をつないでいる、というようなイメージです。それで「両手」と言っています。)

そして、不動産屋からすると、両手仲介のほうは片手仲介にくらべて報酬額が2倍になるわけですから、当然「できることなら両手仲介をしたい」と考えることになります。

両手仲介の場合、売主・買主双方を取りまとめるのだから、片手仲介に比べて手間も2倍になるわけだし、報酬額が倍になったといってもそんなに魅力的ではないではないか、と思うかもしれません。

ところが、必ずしもそうではないのです。たしかに片手仲介に比べて両手仲介のほうが若干手間は増えますが、それでもざっくり言って1.2~1.5倍程度の手間に収まります。詳しい話は端折りますが、不動産屋の感覚としては、「作業量は片手でも両手でもたいして変わらないから、どうせやるなら両手がいいよね」というところです。

「物件の囲い込み」問題

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できれば両手仲介がしたい…この不動産屋の思惑は、業界にひとつの大きな問題を生むことになりました。それが、「物件の囲い込み」です。

どういうことかというと、物件の売却の依頼を受けた不動産屋が、両手仲介をしたいばかりに、持っている情報を他の不動産に渡さないのです。

そうすれば、時間がかかるかもしれませんが、いずれ自社で買主を見つけることができるでしょうから、両手仲介が実現します。買主が現れるまで何年かかるか分からないけど、待てばきっと大儲け、というわけです。

これは、売主にしてみればたまったものではありません。売主は、できることなら早く売却してしまいたいものです。なかなか売れないとなれば、値下げを考えなくてはならない場合もでてきます。

ですので、早く売ってしまうためには、依頼先の不動産屋が他の不動産屋にもきちんと情報を流し、他の不動産屋が買主探しに協力できることが望ましいと言えます。

それが、依頼した不動産屋の思惑で妨げられるとすれば、大きな機会損失・実損失につながりかねません。

大手の不動産会社ですらこんなことをやっているのだ、ということをすっぱ抜いたのが、週刊ダイヤモンドの2015年4月の記事でした。興味のある方は是非どうぞ。

大手不動産仲介各社による宅地建物取引業法違反とみられる行為の数々が記録されたデータが、業界の一部で出回り始めている。本誌では同データを独自に入手した。今後、不正行為の実態が明るみに出れば、各社に厳しい処分が下される可能性もある。

私たちが不動産を売ろうとするときには、こんなことにならないよう、しっかりと知識をつけて、不動産屋の仕事を見守りたいものです。

まとめ

話が少しわきにそれました。まとめておきましょう。

片手仲介とは、ひとつの不動産屋が売主または買主のいずれか一方のみを仲介することをいいます。

両手仲介とは、ひとつの不動産屋が売主と買主の両方を仲介することをいいます。

片手か両手かで、不動産屋が得られる報酬は大きく変わってきます。

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