売主の担保責任は暗記不要。最強の覚え方は「理解」すること

宅建試験を突破するのに重要なのは暗記だ、と言う人もいますが、私は反対です。だって、暗記って、頑張ってやってもすぐに忘れてしまいます（少なくとも、私の場合は）。それに、しばらくの間忘れなかったとしても、試験当日には忘れてしまいそうで、怖いです。

暗記は苦労が大きい割に、得られるものが脆く、崩れやすかったりします。

その反面、理解は最強です。人間は、一度理解してしまったことはなかなか忘れません。理解するというのは、結論に至るプロセスが分かるということです。なので、結論は忘れてしまっても、身に付いたプロセスからいつでも結論を導くことができます。

理解は、暗記よりも頭を使いますが、得られるものは強固で、持続可能です。

だから私は、宅建の学習者の方には、まずは理解に徹底的にこだわることをおすすめしたいと思っています。

さて、この記事では「理解にこだわる」ことの例として、売主の担保責任を取り上げようと思います。テキストにこんな表がよく載っています。

こんなの暗記するなんて無理！ですよね、普通。

テキストでは通常、理解させるためのある程度の解説はあるのですが、最終的には「こことこことここは暗記しましょう」となっていることがほとんどです。理解をさせるための理由づけが、十分でないことが多いんですね。紙幅の都合上、仕方ないのでしょう。

このブログは、幸い紙幅には縛られません。そこで、今回は売主の担保責任について、徹底的に「なぜそういう規定になるのか？」を追及し、暗記すべき点を最小化し、この一覧表を完全に理解するための方策を練ってみようと思います。

（以下は、私独自の考え方も多く混じっているので、法律の専門家から見て妥当な議論になっているとは限りません。あくまで宅建対策の範囲で、こう考えれば辻褄が合うというレベルで書いています。ご了承をm(_ _)m）

まずは原則を理解しよう

売主の担保責任とは、何なのでしょうか。それは、売主と買主が何かのモノ（目的物）を売買した場合において、もし目的物に何かの不都合があったら、買主は売主に対し「責任とってよ！」と請求できますよ、ということです。一種の保障の制度です。

民法は、この保障制度を6つのパターン（全部他人物、一部他人物、etc.）として規定しています。そして、売主の責任の取り方は、パターンごとに少しずつ違っているため、理解したり記憶したりすることが困難になっています。

ですが、6つのパターンには、その根底を流れる原則があります。特別の理由が無ければ、この原則に従った責任の取り方となり、特別の理由があるときのみ、この原則から外れていく、という仕組みになっています。

その原則とは、次のものです。

• 「解除」と「損害賠償」が原則
• 善意の買主への保護は最大限、悪意の買主への保護は最小限
• 期間制限は1年が原則

1つずつ解説します。

「解除」と「損害賠償」が原則

売買契約においては、売主は譲り渡した目的物相当の対価を受け取り、買主は支払った対価に相当する目的物を受け取ります。その際は、バランスの良い取引がなされるべきです。

このバランスが崩れてしまい、買主が一方的に不利になってしまっているときに、売主の担保責任が発生します。買主が売主に対して請求できることとしては、「契約を解除してお金を返してもらう」「損害を穴埋めしてもらう」「代金を減額してもらう」というやり方が有り得ます。

このうち、民法は「解除」と「損害賠償」を売主の責任の取り方の原則としており、代金減額をいったん除外しています。

これはなぜかと言うと、「代金減額」はどのくらい代金を減らせばいいのか、分かりにくいところがあるからです。

たとえば、土地を買ったところ、腹立たしいことに地上権がついていたとしましょう。これでは自分の土地として使えないので、「代金減額」を請求しようと思ったとします。でも、一体いくらくらい減らせばよいのでしょうか。誰にも決めることができませんよね。ゆえに、このような方法は原則的な方法としては除外されています。

善意の買主への保護は最大限、悪意の買主への保護は最小限

この原則は、そのまんまです。

善意の買主は、契約の際、目的物に不都合があるなんて知らされていません。なので、その不都合で不利益を食わされたときは、最大限、法律で保護してやるべきです。

だから、善意の買主に対しては、解除か損害賠償の一方だけを認めるとかいうことは、通常はしません。両方認めます。

一方、悪意の買主は、目的物に不都合があることを承知の上で取引に入ります。とすれば、その不都合から生じた不利益については自己責任であると言えるので、わざわざ法律で保護してやる必要はありません。

なので、悪意の買主に対しては、解除も損害賠償もともに認めない、というのが通常です。

期間制限は1年が原則

売主の担保責任が発生するときは、買主は売主に対して「責任取ってよ！」と言えるわけですが、これが永遠に言えるとすると、売主は取引後いつまでたっても落ち着きません。

これでは、世の中の売主はモノを売ろうとは思わなくなってしまい、社会における経済活動が縮小してしまいます。

そうならないように、民法は期間制限を設けています。買主が売主の責任を追求できるのは、一定の期間内だけだよ、ということです。

基本は、分かりやすく1年となっています。ある起算点から1年を過ぎると、買主はもう売主に文句を言うことはできません。

（ところで、起算点がいつかという議論については、この記事では完全に省略しています。難しい話ではないので、お手持ちのテキストを参照してもらえれば十分かと思います。）

以上、3つの原則を見てきました。これは、不利益を被った買主を妥当な範囲で保護するという内容なので、すぐ理解してもらえるものと思います。

売主の担保責任の「理想形」

さて、上記の原則を貫いたとすると、売主の担保責任はどのような形になるでしょうか。いわば売主の担保責任の「理想形」ですが、次のような形になると理解しておきましょう。

まずは買主が善意の場合の理想形です。

善意の買主は最大限保護されるべきなので、「解除」と「損害賠償」を請求することができます。ただし、「代金減額」は金額算出が難しいので、できません。そして、期間制限は1年です。

次に、買主が悪意の場合の理想形です。

悪意の買主を保護する理由は無いので、「解除」も「損害賠償」も認められませんし、当然「代金減額」もだめです。

期間制限いついては、悪意の買主からは解除や損害賠償が一切請求できないとすると、考える必要がありません。なので、「－」としています。

ただし、特に理由があるときは請求できることがあり、その場合は期間制限の原則に従って1年となります。その意味で「（1年）」と記載しています。

以上、買主が善意の場合と悪意の場合の「理想形」をそれぞれ見てきました。これは、先に見た「3つの原則」を、買主善意と買主悪意の場合に分けて、表に落とし込んだだけです。なぜこうなるのか分からない場合は、前の節に戻って考えてみてください。

さて、現実の民法では、この理想形から少しずつ離れていく形で、売主の担保責任が定められています。

理想形から離れていくとき、その理由をしっかりと理解していれば、いつでもこの理想形から実際の規定を導くことができます。

理由付けの検討に入りたいところですが、その前に、民法の規定を少々整理して、理解しやすい形にしておきたいと思います。次節でこれを検討します。

6つの担保責任を3つにグループ化

民法は、売主の担保責任を6つのケースに分けて規定しています。

• 全部他人物
• 一部他人物
• 数量不足
• 用益権付着
• 担保権実行
• 隠れた瑕疵

民法ではこの順で規定されているので、宅建のテキストでもこの順で紹介され、解説されるのが通例です。

しかしながら、この順で学習していくよりも、似た概念どうしをまとめておき、それらの異同を比較しながら理解するほうが効率がいいです。

そこで、この記事では6つのケースを、概念的に近いもの2つずつで組み合わせ、3つのグループにします。

そうすると、そのグループ内では、○×や期間制限がほぼ連動しますので、記憶したり理解したりしやすくなります。

グループ１：目的物が不良品

「用益権付着」と「隠れた瑕疵」をひとつのグループにします。

というのも、この2つのケースはどちらも目的物が不良品であるという共通点があるからです。

用益権付着は、土地に地上権などの権利がついているので、他人が利用できてしまうという点で不良品です。

「隠れた瑕疵」はそのまんまですが、隠れた欠陥があるので不良品です。

なお、後で述べるように、この「目的物が不良品」のグループが、一番理想形に近い形で規定されています。

グループ２：目的物が一部不足

「一部他人物」と「数量不足」をひとつのグループにします。

というのも、この2つのケースはどちらも目的物が一部不足しているという点で共通しているからです。

なお、後で述べるように、この「目的物が一部不足」のグループは、代金減額が認められるという点で理想形から離れていきます。

グループ３：目的物が全部不足

「全部他人物」と「担保権実行」をひとつのグループにします。

というのも、この2つのケースはどちらも目的物が全部不足しているという点で共通しているからです。

全部他人物の場合は、はじめから売主のものでないものを売り渡しているので、最終的に買主のものにはならないときがあり、そのとき「全部不足」します。

担保権実行の場合は、売買契約の時点では買主は所有権を手に入れられるのですが、担保権を実行されると所有権を失いますので、そのとき「全部不足」します。

後で述べるように、この「目的物が全部不足」のグループは、期間制限がなくなってしまう点で理想形から離れていきます。

なお、「全部不足」という言い方はちょっと普通の言い方ではないので、違和感をもたれかもしれません。先の「一部不足」と対照させるために、わざとこういう言い方にしています。あまり気にしないでください。

さて、ここまで前置きとして「3つの原則」から導いた「理想形」と、「3つのグループ」について考えてきました。特に難しい話は無かったと思います。次節からが本番です。

売主の担保責任を理解する（１）買主が善意の場合

売主の担保責任は、まずは善意のシーンだけを全部理解して、その後に悪意のシーンを考えるほうが理解しやすいです。この節では、善意のシーンを見て行きましょう。

復習ですが、善意の場合の理想形は次のようなものでした。

特に理由が無ければ、買主善意の場合の売主の担保責任は、この理想形に一致するはずです。何らかの理由があれば、この理想形から外れていきます。

では、民法が実際にはどのような形で担保責任を規定しているのか、理想形と違う場合はどういう理由で違っているのか、それらを詳しく見て行きましょう。

グループ１：目的物が不良品

グループ１は、目的物が不良品である2つの場合、すなわち用益権付着と隠れた瑕疵です。このグループは理想形にかなり近いです。

まず、用益権付着のところは、理想形そのままです。何も覚えることはありません。

次に、隠れた瑕疵のところを見ましょう。こちらは、9割がた理想形なのですが、「善意」の横に「*」と書いてあります。ここが理想形と違います。

実は、隠れた瑕疵がある場合、買主が売主の責任を追及するには、単に善意であるだけでなく、無過失であることが要求されています。他の5つのケースに比べて、やや買主に厳しい条件が課されているのです。

これはなぜか。その理由を考えることが大事です。

隠れた瑕疵というのは、色々なものが有り得ます。綿密に調べなければ分からないものから、ちょっと調べたら分かるものまで様々です。

ここで、ちょっと調べたら分かる程度のことまで、単に知らなかったというだけで買主が売主に責任を追及できると仮定しましょう。そんなことになっていると、売主はもう怖くてモノを売れません。売主自身は、「少し調べれば分かるようなキズ・欠陥の有無については、買主も当然購入前に調査するだろう」と思って取引に入るからです。

なので、民法は、ちょっと調べたら分かる程度のことは、その責任は買主にあることにしました。つまり、単に知らなかった（善意）というだけでは、売主への責任追及はできません。ある程度自分でも調べた（無過失）けど瑕疵があった、という事態になって初めて、売主の責任が追及できる、ということにしたのです。

言い換えると、「買主は自分の意思で購入するのだから、ちょっと調べたらわかる程度の瑕疵の有無は、自分で調べなさい」という態度を民法はとっていることになります。

というわけで、「*」のところは理解できたと思います。

グループ２：目的物が一部不足

次に、目的物が一部不足の2つのケース、すなわち「一部他人物」と「数量不足」の場合を見ましょう。

こちらもかなり理想形に近いですが、異なる点は、代金減額が認められていることです。

一部他人物の場合も、数量不足の場合も、代金減額が認められています。なぜなのでしょうか。

これは、「買主が手に入ると思っていたのに手に入らなかった部分がどの程度なのかが、具体的に分かる」ことが関係しています。たとえば、土地の売買なら、何㎡中、何㎡が他人物だったとか、不足していたとかは、調べればすぐに分かります。

そして、具体的にわかりさえすれば、その不足分に対応する金額を算出することができます。金額を算出できるのであれば、その分の代金減額の請求を買主に認めることは、「買主の保護を最大化する」という原則にもかなっていますので、積極的に認めていくべきでしょう。

そういうわけで、この「グループ２：目的物が一部不足」では、理想形にプラスαで代金減額請求が認められています。

グループ３：目的物が全部不足

目的物が全部不足する2つのケース、すなわち「全部他人物」と「担保権実行」を見て行きます。

こちらもほぼ理想形に近いですね。理想形と違う点は、期間の制限が無いことです。

一体どうして、「全部不足」の場合は期間制限がなくなってしまうのでしょうか。

ヒントは、「全部不足」においては、他のケースと違い、買主の受ける被害があまりに大きいというところにあります。

全部他人物のケースは、他人物であるとは知らされぬまま売買契約を結び、後になって他人物だと分かり、しかも結局手に入らなかったというケースです。

担保権実行の場合は、担保権がついていることを知らずに買ってしまい、その後担保権者が担保権を実行し、買主は手に入った所有権を担保権者にとられてしまうというケースです。

どちらの場合も、買ったはずのものが一切手元に残らないという点で、結果が重大すぎます。そして、その責任は基本的に売主のほうにあります。

とすれば、買主が文句を言える期間を制限することで売主を安心させよう、という要請に応える必要はなくなります。売主の安心よりも、買主の保護を優先すべきだからです。そこで、民法は期間制限を排して、契約後は期間無制限で担保責任を認めることとしました。

ということで、全部不足の場合の期間無制限については、「所有権が最終的に買主の手に入らないという結果の重大性」からの帰結だと理解しましょう。

売主の担保責任を理解する（２）買主が悪意の場合

続いて、買主が悪意の場合を考えていきます。悪意の場合は、理想形からの逸脱がいっそう多くなりますので、理由づけをより細やかに検討することが重要になってきます。

売主の担保責任について、買主が悪意の場合の理想形を復習しておきましょう。

特に理由が無ければ、買主悪意の場合の売主の担保責任はこの理想形に一致するはずです。理由のあるときは、この理想形から離れていきます。

グループ１：目的物が不良品

まずグループ１の検討ですが、ほどんど理想形に近いです。

用益権付着の場合は理想形と完全に一致しています。

隠れた瑕疵のところは、1か所だけ理想形から外れています。その場所は、買主の善意悪意の部分です。「悪意」の横に「*」を置いています。

これは「善意有過失」の場合を含むことを示しています。

先述のように、隠れた瑕疵・買主善意のケースでは、善意の買主は、善意であるだけでなく無過失であることまで要求されていました。

じゃあ「善意で有過失」の場合はどうなるかというと、悪意の場合と同じ扱いになります。

そういう理由で、「*」を置いています。「悪意の場合または善意有過失」ということです。特に難しいことはないですよね。

グループ２：目的物が一部不足

目的物が一部不足のケースを見てみましょう。

ほぼ理想形と同じですが、一部他人物のときだけ、代金減額が認められることになっています。これはなぜか。

一部他人物の場合で、かつ買主が悪意の場合というのを、具体例でイメージしてみましょう。

土地の売買契約において、売主が「この土地の一部は他人のものなんだけど、後でその部分も取得してちゃんと売り渡しますよ」という条件で売買契約を結ぶのが、その例です。買主は、一部が他人のものであることを知らされていますが（悪意）、それが後でちゃんと手に入ると思って取引に入ります。

ところが、後になって、その一部が手に入らないという状況になってしまうわけです。こういう状況になると、売主が得た代金に対して、買主が得たモノは不当に少ないことになってしまいます。

このアンバランスを解消するため、民法は一部他人物のときの悪意の買主に代金減額請求を認めてくれています。

他方、数量不足の場合はどうでしょうか。これは、数量が足りていない（契約書上100㎡と指定しているところを、実際は80㎡しかない）ことを買主は何らかの形で知っていて（悪意）、それでもいいと思ってその契約内容で取引したわけです。

とすると、後になって「やっぱ少ないよ！代金減額してよ！」と買主が言いだすのは筋違いです。買主は後で不足分が手に入ると期待していたわけではないはずですし、他に汲むべき事情もありません。そういう理屈で、数量不足の場合には代金減額請求は認める必要が無いのです。

グループ３：目的物が全部不足

最後に、目的物が全部不足の場合です。これが一番理想形から離れています。

理想形とは全く違う形式になっていますが、冷静に、順序立てて、そうなった理由を考察していきましょう。

期間制限について

まず、期間無制限のところは善意のところと同じです。結果が重大すぎるので、期間制限を撤廃しています。

解除について

次に、解除のところを考えます。理想形に従えば認められないはずのところですが、全部他人物・担保権実行の場合は、ともに解除請求が認められています。これはどういうことなのでしょうか。

ここで注目したいのは、全部他人物の場合も、担保権実行の場合も、買主は所有権が最終的に手に入っていないのに、売主は代金丸儲けというものすごい不均衡が起きていることです。

理想形に従うだけだと、解除請求はできないことになるので、この不均衡を解消できません。なので、民法は理想形から離れて、解除を両方の場合で認めています。解除すれば、買主は代金返還請求することができ、不均衡をリセットすることができます。

でも、買主は悪意なんだから、そこまで認めてやる必要はないのでは？と思う人もいるかもしれません。しかしながら、他人物売買や担保権実行における悪意買主は、あまり責めてやるのも可哀そうなのです。

他人物売買・買主悪意のシーンを思い浮かべてみましょう。この場合、売主のほうから「今回の目的物は他人物ですが、必ず私が取得してあなたに引き渡しますよ」と言って取引に入るのです。その後、その言葉は裏切られるのですが、そのとき買主にはそれほど落ち度があるとも言えません。

また、担保権実行・買主悪意のシーンも考えてみましょう。はじめ売主は「この目的物には担保権がついてますけど、担保権が実行されないように私が責任を持ちます、大丈夫ですよ」と言って買主に所有権を取得させます。その後、その言葉は裏切られ、担保権が実行されてしまい、買主が所有権を失う、という話ですから、こちらも買主にはあまり落ち度が無いのです。

このように、全部他人物・担保権実行の場合の悪意買主は、やや不用意ではありますが、それほど責められるわけでもないです。このことを頭に入れておくと、解除が認められることに納得がいきやすいと思います。

損害賠償について

最後に、損害賠償です。全部他人物に関しては、理想形通り損害賠償請求は認められていません。その一方、担保権実行の場合には損害賠償請求が認められています。

ちなみに、買主悪意の場合に損害賠償が認められるのは、この担保権実行の場合だけです。民法はこのケースをよほど特別扱いしているようです。一体どうしてなのでしょうか。

それは、一度所有権が手に入ったのに、それを後になって丸ごと剥奪されるというところに理由があります。

比較のために、まず全部他人物の場合を考えてみましょう。全部他人物では、買主は始めから完全な所有権を手に入れていませんし、買主もそれを認識した上で売買契約しています。なので契約後、買主に損害が起きないようにする責任は、基本的に買主側にあると考えられ、売主への損害賠償請求を認めてやる必要はありません。

これとは対照的に、担保権実行の場合は、担保権の実行に先立って買主は一度完全な所有権を手に入れています。そして、売主は「担保権の実行なんてされませんから、大丈夫です」と言っているので、買主はそれを信用して、その目的物の使用収益をすることになります。たとえば、購入した土地の上に建物を建てて住んだりするかもしれません。

その後、ある日突然担保権が実行され、目的物の所有権を丸ごと失います。土地に家を建てて住んでいても、もう住めなくなるかもしれません。一度手に入ったのに、それを覆されるのはかなりの大ごとです。損害は計り知れぬ大きさになります。

そういうわけで、民法は、担保権実行の場合には買主が悪意でも損害賠償を認めよう、ということにしているのです。

全体のまとめ

以上で全部のパターンを見てきました。

まず重要なのは、原則を貫いた理想形を想定することができ、それを少しずつ逸脱させる形で、実際の民法の規定が実現されるというという視点です。

そして、理想形から逸脱するのには理由があります。その理由をしっかりと押さえておく、これが理解するということなのだと考えています。

最後に一覧表にしておきます。まず、買主善意の場合。

次に、買主悪意の場合です。

もうお分かりの通り、赤字部分が「理想形から逸脱している箇所」を示しています。

ここまでの話の理解度テストをしてみましょう。表の赤字部分のひとつひとつについて、どういう理由で逸脱するに至ったのかを言ってみてください。理由をすぐに言えたら、売主の担保責任の理解は完了です。

以上、長くなりましたが、売主の担保責任を理解するための解説でした。この考え方を身に付けられれば、もう暗記することはありません。いつでも、理想形から○×を導くことができるでしょう。

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