契約書と37条書面の違いは何?契約書と37条書面を分けた実例は?

「契約書と37条書面って何が違うの?」

「そもそも37条書面ってどういう意味があるの?」

「契約書と37条書面を別々に作る場合ってどんな時?」

今回は、宅建業法と不動産実務に関するややマニアックな話題です。

宅建士の試験勉強をした人はよく知っている通りですが、契約が成立したときに宅建業者に交付義務が生じる「37条書面」というものがあります。この「37条書面」を学ぶと、決まり文句のように「37条書面とは、要するに契約書のことである」と書かれていますよね。もっと正確なケースでは「契約書は37書面を兼ねることが多い」と言われることもあります。

でも、それって一体どういうことなのでしょうか。「兼ねることが多い」というからには、「兼ねないとき」もあるのでしょうか。

そもそも、この2つを分離・独立させておく意味はあるのでしょうか。兼ねることが多いのであれば、いっそのこと、宅建業者は「契約書」に所定の事項を記載して交付せよ、っていう法律でもいいじゃん!という気がしませんか。

でも、そうなってはいない。一体なぜなのか? この問題、私が宅建資格の勉強をしていたき、ずっとひっかかっていた謎でした。私と同じように、なんとなく不思議に思いながらも「そういうものなのかなぁ…」とやり過ごしている人は多いと思います。

謎のまま放置すること2年。最近になって、ようやくこのあたりのことが腑に落ちてきました。「あぁ、そういうことか」と妙に納得しています。私なりの理解の仕方ですが、当たらずとも遠からずだと思いますので、シェアします。

この記事を読み進めていくと、あなたは次のメリットを得られます。

  • 契約書と37条書面のそれぞれの位置づけが分かる
  • 実務における契約書と37条書面の取扱いが分かる
  • 契約書と37条書面を分離した実際の例が分かる

宅建士の試験に出るような内容ではありませんが、謎は解けると思います。以下、お楽しみください。

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契約書の本来の姿

話を分かりやすくするため、「一般人の売主A」と「一般人の買主B」の不動産売買取引を「宅建業者C」が仲介する、というよくあるシーンを思い浮かべてください。

民法を学んだ方はご存じのように、民法上、契約は口頭の意思表示で成立させることができます。そのため、不動産の取引をするにあたり、売主A・買主Bが契約書を作る義務はありません。口約束でも良いのです。

でも、売主・買主が契約の内容を後々忘れてしまうことも考えられます。そうなってしまったらトラブルのもとです。トラブルを回避するために、不動産取引においては契約書を作成することが慣例になっています。

このように、契約書は一種の備忘録に過ぎませんから、その内容は基本的に売主・買主間で納得できるものになっていれば、それでいいと言えます。

だから極端な話、第三者が見ればどうでもいいような事柄が契約書に盛り込まれていたって構いません。たとえばその日の天気とか、売主Aの生い立ちを事細かに記していたりとか、買主Bの好きな食べ物のことを詳細に書き綴ってもOKです(普通はしませんが)。

また、第三者から見れば必要な情報でも、売主・買主間で書面に残しておきたくない事項であれば、省略することだって構いません。たとえば、取引金額を載せるなんて野暮ったいぜ、と当事者が思えば、載せないことにしても罪に問われたりはしません。

本来、契約書はそういう「私的な内容のもの」なのです。

さて、契約書が売主A・買主Bの私的な文書だとすると、第三者に過ぎない宅建業者Cが契約書の内容にクチを出したり、そこに自分のところの宅地建物取引士の記名押印をしたいなどと考えるのは、実はものすごくおかしな話だということになります。

例えて言うなら、XとYが婚姻届を出そうとしているときに、たまたまその二人がバイト先で仲良くなるきっかけを作ってくれたバイトリーダーZが「俺を証人として書け。印を押させろ。」と言っているようなものです。確かにあなたに義理はあるけど、そんなお節介は要らないよ…って気分になりますよね。

また、売主Aや買主Bが、「契約書の内容は他人には見せたくない!」と思う可能性すらあります。そう言われたときには、取引を仲介する業者はどうすることもできません。なぜって、契約書はこの人たちのプライベートな文書なのですから。

このように、契約書は本来、売買の当事者(売主・買主)間で完結できる私的な文書であって、そこに宅建業者が入り込んでくる余地は全く無いのです。

37条書面の意義

でも、宅建業者Cの立場からするとそうもいきません。お金をもらって取引を仲介するわけですから、テキトーな仕事はできないのです。後々になって、契約内容に関して売主・買主が揉めることは絶対に避ける必要があります。つまり、自分が不動産取引に関わる以上、トラブル防止の一定の措置をとっておきたいと考えます。

そこで初めて必要になってくるのが、37条書面と言われるものなのです。この書面で、不動産の取引に必要な最低限のことを宅建業者が書面に起こして、両者に交付しておくことにします。そうすれば揉め事は起こりにくくなりますし、仮に契約書の内容を宅建業者が確認したり取り決めたりできなくても、宅建業者としてはトラブル防止の措置をきちんと取りましたよ、と胸を張れるというわけです。

言うなれば、37条書面は契約を仲介した宅建業者の「責任のしるし」だと言えるでしょう。売主・買主の私的な文書である契約書とは、だいぶ性質が違います。契約書と37条書面がいったん分離してあるのは、私が思うにそういう理由です。

実務における両者の取扱い

といっても、実務では、契約書の内容を宅建業者が確認しないということは普通はありません。むしろ、宅建業者のほうが主体となって契約書を作ります。

というのも、売主や買主は、不動産取引の素人であることが多いです。契約書を作ろうと思っても、何を取り決めて記せばいいのかよく把握していません。そのため、不動産取引に慣れている宅建業者が契約書の作成を代わりに行います。

ここで37条書面のことを思い出してください。37条書面に記載せよとされている内容は、契約の根幹の部分です。つまり37条書面の記載事項は、契約書においても普通は書いておくようなことばかりなのです。とすれば、37条書面を契約書の内部に取り込んでしまっても、何ら問題はありません。そのほうが簡単で好都合であるとも言えます。

そこで、37条書面に記載すべき事項を全て契約書の中に記載し、これを37条書面を兼ねた書面とし、「宅地取引士をして記名押印」までさせてもらう…という実務が行われているというわけです。

このように、契約書の「私的な側面」というのは、実務では軽く無視してしまいます。そうしたとしても、売主・買主・宅建業者の三者が納得しているのであれば、何ら問題はありません。

契約書と37条書面が分かれるとき

では、契約書とは独立に37条書面を作成するケースというのは、実際のところあるのでしょうか。答えとしては、まれにあります。私が知人の宅建業者から相談を受けた例をお話しします。

その例は、ある店舗の賃貸借の契約でした。貸主・借主はともに法人、つまり会社です。その契約においては、どういう理由なのか深くは聞きませんでしたが、借主側が「契約書に宅建業者の名前を載せたくない」ということを言いだしたらしいのです。

宅建業者の名前を載せたくないというのは、つまり契約の当事者(貸主・借主)以外の名前を契約書に記載したくないということです。当然、宅地建物取引士の名前も載せたくないということを意味しています。

この要望をかなえるとすれば、知人はいつもやっているように「宅地建物取引士をして契約書に記名・押印させる」という行為ができません。知人はハタと困ってしまいました。

でも落ち着いてよく考えてみれば、いつも契約書に宅建士をして記名・押印させているのは、その契約書をもって37条書面とするためにやっているわけです。本来やるべきことは契約書への記名押印ではなく、37条書面への記名押印です。

なので、この事例の解決方法は次のようになります。まず契約書自体は借主の希望通りに宅建業者の名前や宅建士の名前を載せずに作ってしまいます。その上で、その契約書とは別に37条書面を作成します。これで何も問題無い、という結論に至ったのでした。

レアなケースですが、こういうことも時折あるようです。

この記事のまとめ

以上、契約書と37条書面の違いについて考えてきました。この記事のポイントをまとめます。

  • 契約書は当事者(売主・買主、貸主・借主)の私的な文書であり、37条書面は契約を仲介した宅建業者の「責任のしるし」である
  • 実務においては、契約書と37条書面を分けて取り扱うことはほとんど無い
  • まれに、当事者の希望により契約書への記名押印を当事者に限定したい場合がある。その場合は契約書と別に37条書面を作成する

繰り返しになりますが、契約書は売主・買主間の私的な書面です。そこに「宅建業者がお邪魔させてもらって」います。そして「責任のしるし」として印を押させてもらっているんです。そうしたほうが、全員の手間が省けるからいいよね!という感覚。

「契約書は37条書面を兼ねる」ってそういうことなんです。

コメント

  1. m より:

    契約書の締結を以て契約成立、なのに契約書であるはずの37号書面はなんで契約締結後遅滞なく交付なのか、ずっと変だと思ってましたが、こちらを見て納得できました。胸のつっかえがとれてすっきりです!ありがとうございました!某宅建業者社員より。

    • Kiryu Kiryu より:

      お役に立てたようで嬉しいです!

      mさんがおっしゃるように、確かに37号書面が遅滞なく交付というのは何となく変だと感じてしまいますね。
      他方、37条書面が「売主・買主当事者間の私的な書面」ではなく「宅建業者の責任のしるし」なのだと考えれば、むしろ契約後に遅滞なく交付するほうが自然であるように思います。私もご指摘をいただいて気が付き、納得しました!(^^)