宅建試験に一発合格済み、不動産業界で数年勤めた経験もあるKiryuです。
今回は「契約書」と「37条書面」の違いについて解説します。
宅建試験のテキストには、「37条書面とは、要するに契約書のことである」とか「契約書は37書面を兼ねることが多い」と書かれていますよね。
でも、それって一体どういうことなのでしょうか。
「兼ねることが多い」というからには、「兼ねないとき」もありそうですが、それはどんなときなのか。
というかそもそも、契約書と37条書面の違いは何なのでしょうか？
この疑問は、私が宅建資格の勉強をしていたきずっとひっかかっていた謎でした。
私と同じように、なんとなく不思議に思いながらも「そういうものなのかなぁ…」とやり過ごしている人は多いと思います。
謎のまま放置すること2年。最近になって、ようやくこのあたりのことが腑に落ちてきました。
私なりの理解の仕方ですが、当たらずとも遠からずだと思いますので、シェアします。
この記事を読み進めていくと、あなたは次のメリットを得られます。
- 契約書と37条書面のそれぞれの位置づけがわかる
- 実務における契約書と37条書面の取扱いがわかる
- 契約書と37条書面を分離した実際の例がわかる
今回の話題は、ぶっちゃけ宅建試験に出るような内容ではありません。
でも、あなたが抱いている謎は解けると思います。
ぜひ最後まで読んでみてください。
契約書と37条書面の違い
最初に、契約書と37条書面の違いに関する結論だけお伝えしておきます。
- 契約書
- 契約の当事者（売主・買主、または貸主・借主）の私的な文書
- 37条書面
- 契約を仲介した宅建業者の「責任のしるし」
結論としては上記の通りですが、以下でもう少し詳しく説明していきます。
契約書の本来の姿
「そもそも契約書とはどのような書面なのか」というところから、改めて考えてみます。
「一般人の売主A」と「一般人の買主B」の不動産売買取引を「宅建業者C」が仲介する、というよくあるシーンを思い浮かべてください。
民法を学んだ方はご存じのように、民法上、契約は口頭の意思表示で成立させることができます。
そのため、不動産の取引をするにあたり、売主A・買主Bが契約書を作る義務はありません。口約束でもOKです。
でも、売主・買主が契約の内容を後々忘れてしまうことも考えられます。そうなってしまったらトラブルのもとです。
トラブルを回避するために、不動産取引においては契約書を作ることが慣例になっています。
以上のことからわかるのは、契約書は本来「一種の備忘録」に過ぎないということです。
AやBが契約内容を忘れてしまうことに備えて、書面を作っておく。
契約書とは、ただそれだけを目的とした書面なんですね。
＊ ＊ ＊
もう少し考えを進めます。
契約書の内容は、どのようなものであるべきでしょうか。
何を載せて何を載せないということは、実は法律では決まっていません。
そこで「契約書は一種の備忘録に過ぎない」というところから考えると、契約書の内容は基本的に売主A・買主Bが互いに納得できるものになっていれば、それでいいと言えます。
もちろん、契約書には契約に関係することを載せて、それ以外は載せないのが通常です。
でも、もしAとBが互いに納得できるのであれば、極端な話、第三者からするとどうでもいいような事柄が契約書に盛り込まれていたって構いません。
たとえば契約を取り交わした日の天気とか、売主Aの生い立ちを事細かに記していたりとか、買主Bの好きな食べ物のことを詳細に書き綴ってもOKです（普通はしませんが）。
また、第三者から見れば必要そうな情報でも、売主・買主間で書面に残しておきたくない事項であれば、省略することだって構いません。
たとえば、取引の金額は重要な情報なのでふつうは契約書に載せますが、「金額を載せるなんて野暮ったいぜ！」と契約の当事者が思うのであれば、載せないことにしても別に罪に問われたりはしません。
本来、契約書はそういう「私的な内容のもの」なのです。
＊ ＊ ＊
さて、ここまで登場することがなかった宅建業者Cの登場です。
契約書が売主A・買主Bの私的な文書だとすると、第三者に過ぎない宅建業者Cが契約書の内容にクチを出したり、そこに自分のところの宅地建物取引士の記名押印をしたいなどと考えるのは、実はものすごくおかしな話だということになります。
例えて言うなら、XとYが婚姻届を出そうとしているときに、たまたまその二人がバイト先で仲良くなるきっかけを作ってくれたバイトリーダーZが「俺を証人として書け。印を押させろ。」と言っているようなものです。
確かにあなたに義理はあるけど、そんなお節介は要らないよ…って感じですよね。
また、売主Aや買主Bが、「契約書の内容は他人には見せたくない！宅建業者にも見せたくない」と思う可能性だってあります。
そう言われたときには、取引を仲介する業者はどうすることもできません。
なぜって、契約書はこの人たちのプライベートな文書なのですから。
このように、契約書は本来、契約の当事者（売主・買主）間で完結できる私的な文書であって、そこに宅建業者が入り込んでくる余地は全く無いのです。
37条書面の意義
契約書は契約の当事者の私的な文書だから第三者はクチを挟めない、ということはわかりました。
でも、宅建業者Cの立場からすると困ってしまいます。
お金をもらって取引を仲介するわけですから、テキトーな仕事はできません。
後々になって、契約内容に関して売主・買主が揉めることは絶対に避ける必要があります。
つまり、自分が不動産取引に関わる以上、トラブル防止のための一定の措置をとっておかなければならない。
そこで必要とされるのが37条書面です。
この書面で、不動産の取引に必要な最低限のことを宅建業者が書面に起こして、両者に交付しておくことにします。
そうすれば揉め事は起こりにくくなりますし、仮に契約書の内容を宅建業者が確認したり取り決めたりできなくても、宅建業者としては「トラブル防止の措置をきちんと取りましたよ」と胸を張れるというわけです。
言うなれば、37条書面は契約を仲介した宅建業者の「責任のしるし」だと言えるでしょう。
売主・買主の私的な文書である契約書とは、だいぶ性質が違いますよね。
契約書と37条書面の違いは、私が思うにそういう違いです。
実務における2つの書面の取扱い
さて、ここまで述べてきた契約書と37条書面の話は、建前論です。
実務ではちょっと様子が違います。
実務においては、契約書の内容を宅建業者が確認しないということはほとんどありません。
むしろ、宅建業者のほうが主体となって契約書を作ります。
というのも、売主や買主は、不動産取引の素人であることが多いです。
契約書を作ろうと思っても、何を取り決めて記せばいいのか、よく把握していません。
そのため、不動産取引に慣れている宅建業者が契約書の作成を代わりに行います。
というか、そうしないと取引が前に進まないんですね。
＊ ＊ ＊
ここで37条書面のことを思い出してください。
37条書面に記載せよとされている内容は、契約の根幹の部分です。
つまり、37条書面の記載事項は、契約書においても普通は書いておくようなことばかりなのです。
ということは、自然な流れとして「37条書面の内容は契約書に取り込んでしまえばいいじゃないか」という発想に至ります。
同じような書面が2つあるよりも、1つにまとまっていたほうがわかりやすいですし、保管も簡単ですから。
以上のことから、37条書面に記載すべき事項を全て契約書の中に記載し、これを37条書面を兼ねた書面とし、「宅地取引士をして記名押印」までさせてもらう…という実務が行われているというわけです。
このように、契約書の「私的な側面」というのは、実務では軽く無視してしまいます。
無視というと言い方が悪いので、もうちょっと柔らかく言うなら、
「私的な文書に、宅建業者がちょっとお邪魔させてもらう」
という感じでしょうか。
そうしたとしても、売主・買主・宅建業者の三者が納得しているのであれば、何ら問題はありません。
契約書が37条書面を兼ねないとき
では、契約書とは独立に37条書面を作成するケースというのは、実際のところあるのでしょうか。
答えとしては、まれにあります。
私が知人の宅建業者から相談を受けたケースをお話しします。
そのケースは、締結に向けて協議が進んでいる店舗の賃貸借契約でした。貸主と借主はともに法人、つまり会社です。
その契約においては、どういうわけか借主側が「契約書に宅建業者の名前を載せたくない」ということを言いだしたらしいのです。
宅建業者の名前を載せたくないというのは、意図としては「契約の当事者（貸主・借主）以外の名前を契約書に記載したくない」ということです。
当然、宅地建物取引士の名前も載せたくないということを意味しています。
この要望をかなえるとすれば、知人はいつもやっているように「宅地建物取引士をして契約書に記名・押印させる」という行為ができません。
知人はハタと困ってしまいました。
＊ ＊ ＊
でも落ち着いてよく考えてみれば、いつも契約書に宅建士をして記名・押印させているのは、その契約書を37条書面と同一視しているからです。
本来やるべきことは「契約書への記名押印」ではなく、「37条書面への記名押印」のはずです。
なので、この事例の解決方法は次のようになります。
まず契約書自体は借主の希望通りに宅建業者の名前や宅建士の名前を載せずに作ってしまいます。
その上で、その契約書とは別に37条書面を作成して、そこに宅建士が記名押印します。
これで何も問題無い、という結論に至ったのでした。
レアなケースですが、こういうことも時折あるようです。
この記事のまとめ
今回は契約書と37条書面の違いについてお伝えしました。
この記事のポイントをまとめます。
- 契約書は当事者（売主・買主、貸主・借主）の私的な文書である。一方、37条書面は契約を仲介した宅建業者の「責任のしるし」である
- 実務においては、契約書と37条書面を分けて取り扱うことはほとんど無い
- まれに、当事者の希望により契約書への記名押印を当事者に限定したい場合がある。その場合は契約書と別に37条書面を作成する
繰り返しになりますが、契約書は売主・買主間の私的な書面です。
そこに宅建業者がお邪魔させてもらって、「責任のしるし」として印を押させてもらっています。
そうしたほうが、全員の手間が省けるからいいよね！という感覚。
「契約書は37条書面を兼ねる」ってそういうことなんです。
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