法令制限科目の範囲と問題例は？解答のコツも公開

宅建試験に一発合格した宅建士杉山貴隆です。

今回は宅建試験の法令上の制限科目にどんな問題が出るのかを見ていきます。具体的には近年の本試験に実際に出題された問題（過去問）を6つ取り上げて解答・解説を示します。

さらに私が実際に使っていた解答のコツ・考え方についても詳しくお伝えします。法令上の制限科目を学習中の方にとってはきっと有益な情報が得られるはずです。ぜひ参考にしてみてください。

他方、宅建の勉強を始めて間もない人にとってはよくわからない内容も多いでしょう。そんな人は「ふーん、法令上の制限科目ってこんな感じか」と思ってもらえればOKです。学習を始めてある程度時間が経ってから、また戻ってきてじっくり読んでみてください。

法令上の制限科目の出題範囲と解答のコツ一覧

宅建試験の科目のひとつ「法令上の制限」の出題範囲は次の通りです。

都市計画法
建築基準法
宅地造成等規制法
土地区画整理法
農地法
国土利用計画法
その他の諸法令

『どこでも学ぶ宅建士基本テキスト』より

上記の中から特に重要なテーマをピックアップして過去の本試験問題の具体例を見ていきます。なお私が今回お伝えしたい解答のコツは次の6つです。

用語の意味を正確に把握しておく。そうすることで特定の用語に別の用語の意味をあてた選択肢に対処できる
現実と合わない記述がなされた選択肢は誤りと判断する
許可・届出を明確に区別して理解しておく。そうすることで、本来許可が要るところを届出とした選択肢や、本来届出が要るところを許可とした選択肢に対処できる
制度の時系列・全体像を把握しておき、選択肢の記述との不整合が無いかを考える
制度趣旨から正しい答えを導くことができる
過去問を繰り返し解いておく。そうすることでパターン化した出題に対応できる

以下で具体的な設問とともに詳しく説明します。

法令上の制限科目の問題例

宅建試験の過去問から法令上の制限科目の問題例を見ていきましょう。

都市計画法

都市計画法に関する問題例として令和元年度宅建試験の問15を取り上げます。

都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区とされている。
特定街区については、都市計画に、建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定めるものとされている。
準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とされている。
特別用途地区は、用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く。）内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地区とされている。

選択肢ごとに解説します。

選択肢1は正しい。

選択肢2は正しい。

選択肢3は正しい。

選択肢4は誤り。特別用途地区は「用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図る」ものとされています。選択肢で言われている「用途地域が定められていない土地の…概要を定める地区」は特定用途制限地域です。

解答のコツと考え方を見ていきましょう。

本問は地域地区に関する設問ですが、選択肢4のように特定の用語に別の用語の意味をあてて誤りとする出題がとても多いです。攻略する方法はとても簡単。用語の正確な意味をおさえておくだけです。

権利関係で要求されていたような高度な推論力等は不要で、テキストに載っている用語を正確に把握していれば解けてしまいます。サービス問題みたいなものですね。確実に正解するためテキストの読み込みと過去問の反復演習を怠らないようにしましょう。

建築基準法

建築基準法に関する問題例として令和元年度宅建試験の問17を取り上げます。

建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
特定行政庁は、緊急の必要がある場合においては、建築基準法の規定に違反した建築物の所有者等に対して、仮に、当該建築物の使用禁止又は使用制限の命令をすることができる。
地方公共団体は、条例で、津波、高潮、出水等による危険の著しい区域を災害危険区域として指定することができ、当該区域内における住居の用に供する建築物の建築の禁止その他建築物の建築に関する制限で災害防止上必要なものは当該条例で定めることとされている。
防火地域内にある看板で建築物の屋上に設けるものは、その主要な部分を不燃材料で造り、又はおおわなければならない。
共同住宅の住戸には、非常用の照明装置を設けなければならない。

選択肢ごとに解説します。

選択肢1は正しい。

選択肢2は正しい。

選択肢3は正しい。

選択肢4は誤り。居室において非常用照明装置の設置が義務付けられているのは延べ面積が1,000㎡を超える建築物など比較的大型の建物の居室です。これに対し一戸建ての住宅や共同住宅の居室、病院の病室、学校等は例外とされ、非常用照明装置の設置義務はありません。

解答のコツと考え方を見ていきましょう。選択肢3は過去問で何度も問われていますので過去問をマスターしていれば正しいと判断できます。

残る選択肢1、2、4は過去問でもあまり問われていない内容であり難易度高めです。ただ選択肢4は自分自身の体験や記憶をもとに誤りと判断できる人も多いと思います。

というのも選択肢4が正であるなら多くの賃貸マンション・アパートの部屋に非常用の照明装置がついていそうですが、実際にはあまり見かけないからです。選択肢4が現実とは合わない記述になっていることに気付けば本問は正解できます。

宅地造成等規制法

宅地造成等規制法に関する問題例として令和元年度宅建試験の問19を取り上げます。

宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。
宅地造成工事規制区域外において行われる宅地造成に関する工事については、造成主は、工事に着手する日の14日前までに都道府県知事に届け出なければならない。
宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事の許可を受けた者は、国土交通省令で定める軽微な変更を除き、当該許可に係る工事の計画の変更をしようとするときは、遅滞なくその旨を都道府県知事に届け出なければならない。
宅地造成工事規制区域の指定の際に、当該宅地造成工事規制区域内において宅地造成工事を行っている者は、当該工事について都道府県知事の許可を受ける必要はない。
都道府県知事は、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地又は市街地となろうとする土地の区域であって、宅地造成に関する工事について規制を行う必要があるものを、造成宅地防災区域として指定することができる。

選択肢ごとに解説します。

選択肢1は誤り。区域外における宅地造成工事について造成主が工事着手14日前までに都道府県知事に届け出る旨の定めはありません。

選択肢2は誤り。宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事の許可を受けた者は原則として都道府県知事の「許可」を得る必要があります。「届出」ではありません。

選択肢3は正しい。宅地造成工事規制区域の指定の際に当該宅地造成工事規制区域内において宅地造成工事を行っている者は都道府県知事に許可を受ける必要はありません。なお「指定があった日から21日以内に当該工事について都道府県知事に届け出る」必要はあります。

選択肢4は誤り。造成宅地防災区域は宅地造成工事規制区域以外の場所における既存の造成宅地の災害防止のために指定されるものです。本肢の「宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地又は市街地となろうとする土地の区域であって、宅地造成に関する工事について規制を行う必要があるもの」は宅地造成工事規制区域として指定します。

本問は宅地造成等規制法の基本的知識を問う問題です。ひとつ知っておいてほしいのですが、選択肢2のように本来「許可」が要るところを「届出」とすることで誤りの選択肢が作られていることが非常によくあります。その逆もよくあります。

要求されているのが単なる届出なのか、それともより強い規制の場合に規定される許可なのか、明確に区別して理解おくと得点しやすくなります。

土地区画整理法

土地区画整理法に関する問題例として令和元年度宅建試験の問20を取り上げます。

土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
仮換地の指定があった日後、土地区画整理事業の施行による施行地区内の土地及び建物の変動に係る登記がされるまでの間は、登記の申請人が確定日付のある書類によりその指定前に登記原因が生じたことを証明した場合を除き、施行地区内の土地及び建物に関しては他の登記をすることができない。
施行者が個人施行者、土地区画整理組合、区画整理会社、市町村、独立行政法人都市再生機構又は地方住宅供給公社であるときは、その換地計画について都道府県知事の認可を受けなければならない。
個人施行者以外の施行者は、換地計画を定めようとする場合においては、その換地計画を2週間公衆の縦覧に供しなければならない。
換地処分の公告があった場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされ、換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、その公告があった日が終了した時において消滅する。

選択肢ごとに解説します。

選択肢1は誤り。仮換地の指定があった日以後であっても、施工地区内の土地および建物に関する処分権は残っており、登記は制限されません。登記が制限されるのは、「換地処分の広告があった日」から土地区画整理事業の施行による施行地区内の土地及び建物の変動に係る登記がされるまでの間です。

選択肢2は正しい。補足として、都道府県知事の認可が不要になるのは、施工者が都道府県の場合と国土交通大臣の場合のみです。

選択肢3は正しい。

選択肢4は正しい。

解答のコツと考え方を見ていきましょう。本問は土地区画整理事業の知識を問うもので、選択肢2から4は制度の基礎的な部分についての出題です。

特に選択肢4は過去問でも問われてきた内容であり、正しいと判断するのは難しくありません。他方、選択肢2と選択肢3は過去あまり問われることがなかった論点が問われており正誤判断が難しいです。

残る選択肢1は区画整理事業中のある時点における登記可否という応用的な内容であり、通常の学習では正解にたどり着くのは困難だと思います。とはいえ土地区画整理事業の時系列・全体像からある程度の推測をもとに誤りだと判断することができなくはありません。

というのも選択肢1が正であるとするなら、土地区画整理の工事等が始まる段階（仮換地指定日）から完了する段階までという非常に長い期間、登記が制限されることになります。

土地区画整理は土地や道路の整形、公園の整備などを含むため、数か月・数年という単位で時間がかかるのが普通です。それほど長い期間登記が制限されてしまうのはいかにも不合理だと思われます。このことから選択肢1は誤りだと判断できます。

農地法

農地法に関する問題例として令和元年度宅建試験の問21を取り上げます。

農地に関する次の記述のうち、農地法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
耕作目的で原野を農地に転用しようとする場合、法第4条第1項の許可は不要である。
金融機関からの資金借入れのために農地に抵当権を設定する場合、法第3条第1項の許可が必要である。
市街化区域内の農地を自家用駐車場に転用する場合、法第4条第1項の許可が必要である。
砂利採取法による認可を受けた採取計画に従って砂利採取のために農地を一時的に貸し付ける場合、法第5条第1項の許可は不要である。

選択肢ごとに解説します。

選択肢1は正しい。農地法の4条許可は、農地を農地以外の土地に転用することを抑制する趣旨です。農地以外を農地に転用する場合には、本肢の通り4条許可は不要です。

選択肢2は誤り。抵当権の設定は3条許可が必要となる権利移動に含まれません。

選択肢3は誤り。市街化区域内の農地法を転用する場合、あらかじめ農業委員会に届け出ることで4条許可は不要となります。

選択肢4は誤り。砂利採取法による認可を受けた採取計画であることや一時使用目的であることは、いずれも5条許可を回避する事由になりません。

解答のコツと考え方を見ていきましょう。本問は農地法の基本的知識を問う出題です。このような問は制度趣旨をきちんと理解しておくことで正しい答えを導きやすくなります。

選択肢2から4を制度趣旨をもとに考えるなら以下のような感じです。

選択肢2について: 農地法の3条許可は農地等の耕作者が変わるような権利移動を抑制する趣旨です。これに対し抵当権は設定したとしても耕作する人が変わるわけではありません。したがって抵当権を設定する際に3条許可は必要ありません。
選択肢3について: 農地法の4条許可は農地の農地以外への転用を抑制する趣旨ですが、市街化区域はそもそも市街化するべき土地であって、農地以外への転用を抑制する必要性は小さいと言えます。そのため「届出さえしておけばよい。許可までは不要」という制度設計になっています。
選択肢4について: 農地法の5条許可は農地を農地以外の土地に転用することを目的とした権利移動を抑制する趣旨です。たとえ砂利採取法の認可を受けた採取計画に従って一時的な貸し付けをするのだとしても、農地以外の土地に転用することを目的としていることには変わりないので5条許可が必要になります。

国土利用計画法

国土利用計画法に関する問題例として、令和元年度宅建試験の問22を取り上げます。

国土利用計画法第23条の届出（以下この問において「事後届出」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
宅地建物取引業者Aが、自己の所有する市街化区域内の2,000㎡の土地を、個人B、個人Cに1,000㎡ずつに分割して売却した場合、B、Cは事後届出を行わなければならない。
個人Dが所有する市街化区域内の3,000㎡の土地を、個人Ｅが相続により取得した場合、Eは事後届出を行わなければならない。
宅地建物取引業者Fが所有する市街化調整区域内の6,000㎡の一団の土地を、宅地建物取引業者Gが一定の計画に従って、3,000㎡ずつに分割して購入した場合、Gは事後届出を行わなければならない。
甲市が所有する市街化調整区域内の12,000㎡の土地を、宅地建物取引業者Hが購入した場合、Hは事後届出を行わなければならない。

選択肢ごとに解説します。

選択肢1は誤り。分割した個々の土地は事後届出が必要となる基準（市街化区域内では2,000㎡以上）に達していないことから、事後届出は不要です。

選択肢2は誤り。相続は事後届出が必要となる土地取引に該当しません。

選択肢3は正しい。この場合分割後の個々の土地は事後届出が必要となる基準（市街化調整区域では5,000㎡以上）に達していませんが、隣接する一体性のある土地をまとめて取得しており、その一団の土地の合計面積が事後届出が必要となる基準に達していることから届出が必要です。

選択肢4は誤り。当事者の一方または双方が国・地方公共団体であるときは事後届け出は不要です。

解答のコツと考え方を見ていきましょう。国土利用計画法に関してはほぼ毎年「事後届出制」が問われており、出題パターンも過去問の焼き直しばかりとなっています。

基本知識を頭に入れて過去問を繰り返し解いておきましょう。しっかり対策しておけば「はいはい、このパターンね」という具合に楽々解けます。